積算評価で建物の価格を計算する


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完成間近の賃貸住宅。入居者募集も始まっている。

アパート経営を始めるために、アパートを買おうとする場合、そのアパートの適正価格というのはどれぐらいなんだろうと考えることがあるかもしれません。

売主にしてみれば、できるだけ高く売りたいでしょうし、一方で買主にしてみれば、できるだけ安く買いたいと思うことでしょう。

そこで適正価格の根拠となるものを示して、交渉を進めていくことになります。

このさいの根拠の1つとなるのが積算評価というものです。

積算評価そのものの計算法は、シンプルで決して難しいものではありません。

それではまず土地価格の計算からですが、積算評価の場合は、路線価で計算されることになります。

この路線価ですが国税庁のホームページから、その土地の路線価がどれくらいかを調べることができます。

この路線価を基準に積算評価の土地価格を算出しますが、厳密にはエリアによって路線価による算出の多少の増減があります。

次に建物価格を計算してみましょう。

積算評価における建物価格はまずは建物の延べ床面積を割り出すことから始まります。

この延べ床面積が割り出すことができれば、それに1平米あたり、木造で16万円、鉄骨で18万円、RC造りに20万円をかけます。(RCと鉄骨がそれぞれ19万円と計算される場合もあります)

それが新築時の積算評価額になります。

実際の建設費もよりもおそらくは安いと思われるかもしれません。

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銀行は積算評価額で物件価格を算出している場合がある。

しかし銀行などは積算評価額で物件価格を算出している場合があります。

ですから、この価格が適正に近い価格といえるかもしれません。

ところで土地価格とは異なり建物については年々その価値は下がっていきます。

それで積算評価による建物価格も年々下がっていきます。

その計算法は建物の法定耐用年数を元に、その建物の築年数によって減価した分を差し引いていくという計算です。

この計算によると、木造物件の法定耐用年数は22年となっていますので、22年が過ぎると、積算評価では建物価格は0円となります。

つまりは積算評価での価格交渉となると、中古物件となると買い手の方が有利になっていく可能性があります。

しかし1つの価格の根拠として買い手は積算評価を根拠に値下げ交渉を行うことができます。

追記:積算評価は銀行が融資のさいの担保価値を計るうえで有用な計算法です。

それに対して収益評価によって不動産価値を計る方法もあります。

この計算法は家賃収入から様々な支出を差し引いて、なおかつ銀行への返済を行えるかという視点の評価法です。

事例としては

満室収入×80%〉現況金利+2%の返済額

です。

例えばアパートローン金利が1.5%ならば3.5%の場合の返済額を計算し、それが満室収入の8割と比べてどうかという視点で計算する方法です。

いずれにしても積算評価であっても、収益評価でも、銀行が融資をするさいに、重要視する事柄です。

最近は審査が厳しくなったと言われていますが、少なくても上記のてんはクリアしておきたいものです。

さらに銀行からすでにアパートローンを借りてアパート経営をしているならば、この計算法について知ってならば、銀行が物件どう見ているか、どう評価しているかを知るうえでカギとなる事柄です。

現在すでにアパートローンを借りていても、不動産の拡大のために追加融資を受けるにしても、金利交渉を行って金利を下げてもらうにしても、現在の銀行の評価を知るうえで助けになるでしょう。