責任施工方式での大規模修繕工事


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比較的規模の小さなマンションの場合は責任施工方式のほうが良いともいわれている。

アパートマンションは10年~20年に1度は大規模修繕工事を行うことになります。

この大規模修繕工事、マンションにとっては時間も費用もかかる大きなイベントともいえるでしょう。

そしてこの工事を行う方式は大きく分けて2つないしは3つに分けることができます。

その1つは設計監理方式で、いわゆるコンサルタントにすべてを一任するという方法で、一般的には大規模なマンションでしばしば採用されている方法です。

この方式の場合、大勢の区分所有者の意見をまとめるのに効果的な方法といわれています。

一方で、もう1つの工事方法があります。

それが責任施工方式です。

この責任施工方式についてマンション管理組合のお役立ち情報のサイトの「設計監理方式とは? マンション大規模修繕工事の3つの発注方式とは?」という記事には

責任施工方式は施工業者に【調査診断から改修設計、資金計画、実際の工事まで全て】を一任する方式です。この場合の施工業者は、建築士を有し、設計や施工、監理部門などを持つ専門工事会社、建設会社や管理会社等となります。管理組合は、信頼のおける数社や、競争入札で選定した数社の施工業者に、調査診断や修繕計画、工事費見積もりなどの提出を求め、一社を選定します。

引用:設計監理方式とは? マンション大規模修繕工事の3つの発注方式とは?

(最終閲覧日2018/5/18)

と書かれています。

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責任施工方式の場合は、劣化診断や改修設計を含めて施工業者にすべてを任せる方式。

この場合、コンサルタントを間に入れずに、最初の劣化診断、改修設計、施工とすべてを1つの業者にお任せする方法となります。

そしてこの業者の選定は管理組合で行うことができます。

この選定のさいには、管理会社との関連の建設会社も含めて、数社に工事費用の相見積もりをとることができるかもしれません。

そのようにして工事費用をコストダウンさせることができるというメリットがあります。

また管理組合のなかで、確信のもてる業者を知っているならば、その業者にお任せすることもできるでしょう。

また最初から最後まで1つの業者が工事を行うことになりますので、住民とのコミュニケーションが取りやすいというメリットもあるようです。

ところでデメリットがあるとするならば、コンサルタントが入る工事は、コンサルタントが施工状況をチェックすることができますが、責任施工方式になると管理組合が施工について監理しなければなりません。

ということは管理組合で、大規模修繕工事についての知識をある程度は身に着けておかなければならないでしょう。

区分所有者のなかに、その分野に詳しい方がおられると助かるかもしれませんが。

このように、責任施工方式での大規模修繕工事について取り上げましたが、メリットデメリットを考慮して採用するかどうかを決めることができるでしょう。

追記:あくまでも一般論ですが、中規模以下のマンションの場合は責任施工方式のほうが良いと言われています。

やはりコンサルタント料がかからないのが、メリットなのかもしれません。

その一方で、大規模なマンションとなると、設計管理方式で行われることが多いようです。

しかし責任施工方式でも設計管理方式でも万能ではなく、いずれも不正が入り込むことがあるようです。

責任施工方式の場合は、施工業者にすべてを任せることになるので、管理組合がしっかりと監督しなければ、工事の品質が悪くなったり、工事代金が割高に請求されることがあるようです。

鍵となるのは、信頼できる業者に依頼するのと、しっかりと管理組合が監督することです。

設計管理方式の場合は、コンサルタントと施工業者が癒着することによって、10%以上の割高な工事代金がかかってしまう問題があります。

コンサルタントは癒着した施工業者にバックマージンを要求することにより、割高になってしまうのです。

それで鍵となるのは、やはり信頼できるコンサルタント会社を選択することです。

また工事代金がどう考えても割高に思われる場合は、最近は国土交通省にも相談窓口がありますので、国交省や消費者センターなどに相談することもできるでしょう。