アパート事業を始める適当な条件とは?


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更地のままにすると固定資産税が最大6倍もする場合があり賃貸アパート経営を始める土地所有者もおられる。

私も父からアパート事業を相続してもうすぐ2年になろうとしています。

私のように相続という形でアパート事業にかかわるようになった方は少なくないと思います。

しかし一方であくまでもビジネスという観点で、アパート事業を始める方もおられるのではないでしょうか。

最近はワンルームマンション投資がはやっているようですが、ここで取り上げる事柄はワンルームマンション投資の事ではありません。

アパート事業を始めるならば遊休地の所有者が最適

というのも、アパート事業を始めるために土地を買い、そしてアパートを建てるとなると、相当の費用がかかるからです。

特に、人口密集地の土地価格は相当なもので、土地を買いアパート事業を始めるとなると、初期費用を回収するのに相当の年月がかかります。

生きている間に回収できないかもしれません。

土地転がし目的で売買することが目的ならば別として、あくまでも純粋にアパート事業を行う場合は、高額な費用をかけて土地を買ってアパート事業を始めることは、おすすめできません。

一方で、遊休地を持つ土地所有者は、もし人口密集地にそのような土地があるとすると相当の固定資産税がかかることが考えられます。

そのような場合、固定資産税対策としてアパート事業を始めてみることを検討することができるかもしれません。

中規模までのアパートでしたら銀行も土地を担保にして、比較的手ごろな金利で融資してくれることでしょう。

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地方でも競合物件がほとんどない地区ならば首尾よくアパート経営を行えるかもしれない。

では土地所有者でなければ、アパート事業は絶対に始めないほうがよいのでしょうか。

確かに人口密集地の地価が高額な場所で土地を買うとすれば、よほど利回りのよい物件でなければ、初期費用を回収するには相当の年月がかかります。

しかし地方などでは、地価が驚くほど廉価な地域もあります。

地主さんが土地を売却しようとしてもなかなか売れないで困っているというところもあります。

こういう地区を狙い、しかも賃貸住宅のニーズが比較的高いところでアパート事業を始めるという方法があります。

私の妻の実家のあるところは、香川県の田舎ですが、まさにそのような地区で、土地は売れない、しかも賃貸住宅が少なく空室もみつからないという地区です。

本気で探せば日本全国広いですから、どこかにビジネスチャンスがあることでしょう。

追記:土地を所有していない場合で不動産投資をする場合、ワンルームマンション投資をすることがあります。

ワンルームマンションの場合は、投資費用も抑えることもできるでしょう。

しかしワンルームマンションでも投資エリアを間違えると、赤字経営の賃貸住宅経営を続けることになります。

エリアによればワンルームマンションの賃料が1万円台や2万円台といったものもあります。

そうなると、その物件のオーナーさんは赤字経営を強いられていることでしょう。

それでワンルームマンションでも年間で家賃収入が80万円程度得ることができるお部屋に投資することが無難といえます。

年間で80万円ですから、月額最低でも6万円の賃料があるお部屋であることが良いでしょう。

となるとエリア的には都心部であることが条件になってくるかもしれません。

都心部であるならば賃料水準は高いですが、経年劣化による賃料の下落も限定的でしょう。

しかも都心部で、駅まで徒歩10分圏内、また周辺環境も特に問題のない物件がお勧めのようです。

さらに都心部の物件であるならば、銀行からの融資を得るうえでも有利になるでしょう。