アパートオーナーが知らなければないない担保 共同担保とは


アパートを建てるにしても、新築などの場合は、1棟あたり数千万円~億円ぐらいします。

最近は高性能なアパートが増えていますし、入居者も高性能な住宅を望みますので、どうしてもオーナーさんの費用負担も増すばかりです。

そこで頼りになるのが、銀行からの融資ということですが、銀行は担保を設定したうえで融資をしてくれます。

担保についてはウィキペディアによると

担保(たんぽ)とは、以下の3つの意味を持つ。
債務の履行を確実化するために、義務者から権利者に提供される事物[1]
債務の履行を確実化するための仕組み[2]
債務の履行を確実化すること[3]・・

優先弁済的効力
債務不遅行の際に、担保目的物から、他の債権者に先立って優先的に債権の満足を受けられる効力。
留置的効力
債務不履行の際に、担保目的物を留置できることで、間接的に債務者に履行を強制する効力。

担保

引用:https://apart-toushi.com/column/hirai0921/(アクセス日2020/1/8)

と書かれています。

このように書かれていることの内容は難しいのですが、債務者が返済が遅れたりできない場合に、債務者に代わって弁済してもらうためのものということになります。

アパート画像

完成間近の大東建託設計施工の木造アパート。

いずれにしても、十分な担保がなければ、銀行は融資してくれません。

この場合に一般的には銀行はアパートとそのアパートがある土地の双方を担保に設定します。

このことを共同担保といいますが、それでも担保が不十分な場合は、それ以外の不動産を担保にして共同担保にすることもあるようです。

ちなみに不動産で担保にできるモノとしては

・区分所有マンション
・一棟収益アパート、マンション
・土地

などがあります。

ところで担保力があればどんな物件でも共同担保として評価してくれるのでしょうか。

実はそうではありません。

利用する金融機関のエリア の壁があるのです。

とりわけ地銀や信用金庫など、エリアを支店エリアと限定している金融機関に担保提供する場合には、原則的にそのエリア内にある物件しか評価しません。

というのも金融機関の側からみて、担保物件が常に債権保全に瑕疵が生じるような著しい変化がないか、常日頃から管理できる距離にあるものであることが大原則だからです。

こう考えてみると、地元でたくさんの土地を所有している地主さんが、とても有利であるという事は明らかです。

追記:ホームズのウエブサイトの担保評価額には

担保評価額とは、住宅ローンなどの融資に担保として設定する不動産の評価金額をいいます。
金融機関が融資をするときには、借り手が返済できなくなった場合に資金回収ができるよう、不動産などの担保をとるのが普通です。その担保物件に融資額に見合う価値があるかどうかを評価するのが「担保評価」です。不動産の担保評価額は、金融機関が算定した時価に、金融機関ごとの掛目を掛けて算出します。担保掛目は住宅ローンの種類や保障機関の有無により、70パーセント程度に定めらています。

引用:https://www.homes.co.jp/words/t1/525000288/(アクセス日2020/7/17)

と書かれています。

このように、担保評価額は時価の70%程度とみることもできます。

つまりは実勢価格の70%程度ととらえることもできます。

ということは担保評価額=固定資産税評価額に近いとみることもできます。