アパート経営の事業的規模とは 節税でもメリット!!


マンション画像

通常は10戸以上で事業的規模とみなされる。

マンションには事業的規模と事業的規模でないものとがあります。

基本的には10部屋以上を貸しているならば事業的規模とみなされます。

私の場合、部屋数は11部屋(1部屋はテナント)物件を運営していますが、部屋数だけでいうならば事業的規模になります。

しかし11部屋中2部屋はオーナー使用部屋なので、貸し部屋は現在9部屋となり部屋数だけでは事業的規模にならなくなってしまいます。

しかし事業的規模かどうかの判定は、部屋数だけでなく様々な事情が考慮されることになります。

よって私の物件は事業的規模かどうかの微妙なところにあります。

事業的規模かどうかの判定は担当役人によって異なる?

父がオーナーだったころは個人事業税を支払い、事業的規模と判定されていたようです。

よってそのまま引き継いだ私も事業的規模だと思い、小規模企業共済に加入しました。(不動産の場合、事業的規模でないと加入できない)しかし昨年、個人事業税の請求がこなかったことで県民事務所に問い合わせたところ、部屋数が基準に満たないので、事業的規模でなく個人事業税も課税されませんに変わってしまいました。

この件を税理士さんに話したところ、首をかしげていましたが。

さらにマンション経営が事業的規模であるならば青色申告特別控除で申告ができます。

青色申告特別控除ですから、65万円の特別控除を受けることができます。通常の青色申告では10万円の控除を行うことができますが、65万円ということはなんとさらに55万円も多く控除することができるのです。

55万円をさらに控除できるということは、おおざっぱな計算ですが、住民税で5万円、所得税で税率が10%の場合5万5千円。つまり10万円以上の節税効果があるのです。

もちろん青色申告特別控除にするためには複式帳簿をつけるなどの多少の作業が求められますが・・

いずれにしてもマンションが事業的規模とみなされるならば節税するうえで大きなメリットがあります。

追記:国税庁のウェブサイトによると不動産の事業的規模について以下のように書かれています。

不動産の貸付けが事業的規模 かどうかについては、原則として社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているか どうかによって、実質的に判断します。
ただし、建物の貸付けについては、次のいずれかの基準に当てはまれば、原則として事業として行われているものとして取り扱われます。
(1) 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
(2) 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の区分

引用:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2015/taxanswer/shotoku/1373.htm(アクセス日2020/3/1)

と書かれており事業的規模かどうかの判定となるのは

・社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているか どうかによって、実質的に判断する、とあり判定の幅が広いことが示されています。

そして基準としては

・アパートなどは原則10室以上、戸建ては5棟以上ということになっています。