アパート事業は開始時を誤ると破綻することもある😞


賃貸マンション画像

大規模にマンション経営を行えば大丈夫ということではない。

築22年のマンションオーナーが破綻

私の近くに築22年の4階建て鉄筋コンクリート造りのマンションオーナーがおられます。

各部屋3LDKで全部で20部屋ほどあると思います。

しかしそのマンションオーナーさんが経営破綻し、抵当権を取られたようです。

バブル崩壊直後に建てられたマンションオーナーが危ない?

現在このマンションの一部屋の家賃は10万5千円となっています。
しかし新築の時は、デフレ時代の前の時代ですから18万円ぐらいあったのではないでしょうか。

それが、どんどん家賃が下がり家賃収入の激減。

簡単に計算してみますと1部屋あたり7万5千円減、20部屋で150万円。

年額にすると1800万円の家賃収入の減額にになります。

しかも銀行の借り入れはまだ残っている状態で、返済額が変わることはないので、収支がとても苦しかったのではないかと思います。

しかもバブルの頃の建物は建設費も高騰し、その分、銀行からの借り入れも巨額になったのではないかと思われます。

マンションを建てるならば、資産価値、家賃が谷底の時を選ぶべし

今がマンションを建てる絶好の時かどうかはわかりません。

土地の値段は上がっていますが、家賃のほうは下がっています。

家賃は下げ止まるでしょうか。わかりません。

一方、建設費は高騰していると言われています。

震災復興事業や東京オリンピックの建設も影響しているようです。

また人手不足で人件費も高くなっているようです。

さらに中国の景気減速やアメリカの金利上昇傾向などの海外的な要因は、資産価値を下落させる圧力をかけるものと思われます。 

もちろん谷底で買い、山の頂で売るのが投資の原則ですが、今がその時なのかどうかを見極めるのは容易ではありません。専門家でも将来を確実に予想するのは容易ではないのですから。

よって今は、アパートやマンションの売り時なのか、買い時なのかはわかりません。確実なのはおそらく家賃は下がっていくといことです。

追記:ウィキペディアによるとバブルの時代について

バブル景気(バブルけいき、英: bubble boom)は、好景気の通称で景気動向指数(CI)上は、1986年(昭和61年)12月から1991年(平成3年)2月[2]までの51か月間に、日本で起こった資産価格の上昇と好景気、およびそれに付随して起こった社会現象とされる。

バブル景気

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/バブル景気(アクセス日2020/2/23)

と書かれています。

この時代、まだ生きていない方も多いかと思いますが、当時20歳台だった私が実感したことは、とにかく株価は右肩上がりで上昇し、多くの人が株投資を行い、先行きも楽観視されていたように思います。

さらに不動産価格も上昇し、所有不動産も右肩上がりで上昇し、人気物件の家賃も驚くほど高かった時代です。

しかしバブルが崩壊し、株価も不動産価格も急落しました。

そしてインフレ時代もあっという間に終わり、長い長いデフレ時代が始まることになり今のような超低金利時代へと突入します。