駅近であればどこでも立地が良いというわけではない!!


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不動産投資での成功の鍵の1つは立地が良いか悪いかにかかっている。

あるテレビ番組で、銀行が不良債権を処理するために、債権を外資系のファンドに売却するという場面がありましたが、あるビルディングの外資系ファンドの査定は0円という査定でした。

なぜビルディングの査定が0円なのか?

それはこのビルディングによからぬ事務所が入居していたからです。

つまりはよからぬ事務所があるだけで、そのビルディングの資産価値が大きく下がってしまうというのです。

この事例は、不動産にとって立地がいかに重要かを示すものです。

つまりはアパート経営をするにしても、そのアパートによからぬ事務所があったり、あるいはすぐ近くにそのような事務所があると、なかなか入居者が決まらないという事態が生じ得ます。

すると家賃は下げざるを得ず、厳しいアパート経営を強いられます。

ところで立地の良し悪しを左右するどのような要素があるのでしょうか。

1つには上記のようなよからぬ事務所が隣近所にあり、ちょっと怖そうな人たちが出入りしているとなると、駅近の物件であっても立地は悪いということになります。

こうした物件には手を出さないほうが良いでしょう。

そして立地の大原則は主要な駅から徒歩10分圏内ということですが、しかしそのようなエリアでも上記のようなケースがあてはまる場合は、立地的には良くないということになります。

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駅直結の人気の分譲マンション。

もちろん駅から遠くなれば遠くなるほど、立地的には良くないということなります。

私の所有物件のあるエリアにも、駅から徒歩25分程度の場所に賃貸マンションが建ちましたが、案の定ですが入居状況は思わしくないようです。

竣工して1カ月以上になりますが、いまだに入居率は50%にも届きません。

もちろん新築なので、いずれは満室になるのかもしれませんが、5年、10年先にはどうなっているのか空室の目立つ物件になっているのではないかと懸念してしまいます。

ところで駅から近ければよいということですが、この駅が主要な駅であるかどうかということも重要です。

つまりは交通のアクセスが良いかどうかというてんです。

例えば関西ですと阪急の西宮北口駅などは代表例の1つと言えるでしょう。

阪急電鉄の特急は停車しますし、大阪、神戸、宝塚に20分程度でアクセスできます。

そしてこの西宮北口駅エリア、関西では毎年のように住みたい街ランキングでトップクラスを維持しています。

追記:ウィキペディアによると西宮北口駅について

神戸本線と今津(北)線の間を直通運転する準急・直通特急・臨時急行を除く(後記「のりば」参照)全営業列車が停車する。神戸本線の急行は当駅以西(通勤急行は塚口駅以西)で各駅に停車する。 ・・

大阪(大阪梅田駅)と神戸(三宮駅)のほぼ中間に位置しており、乗客数は西宮市内の駅で最も多い。駅周辺には再開発が進み、商業施設や文化施設が集中している。周辺の住環境も良好であることから、近年は住宅地としての人気が急上昇しており、2011年度の「関西住みたい街(駅)ランキング」(調査:長谷工アーベスト関西支社)では、2010年度に続いて第1位となった[4]。2017年4月でも依然人気は変わらず、似たランキングで梅田、難波、天王寺などの人気駅周辺を抑えて1位を独走し続けるほどの人気を誇る。

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/西宮北口駅(アクセス日2019/12/9)

と書かれています。

西宮市内にはJR線や阪神電鉄の駅もありますが、そのなかで乗客数が最多の駅ということですから、本当に人の多い人気エリアだということがわかります。

追記:他にも立地の良し悪しを決める要因があります。

そのてんについては以下の記事をご覧ください。

ある住宅は幹線道路の裏側にあるので、さほど幹線道路の騒音が気になることはありません。

さらにこのエリアでは、閑静な住宅エリアとも知られているエリアなので、立地的には良いように思えるのですが、ただ1つ問題があります。

それは幹線道路沿いにある焼肉屋さんの匂いがするのです。

営業時間中のことですが。

おそらくは夕方から晩遅くまでそのような匂いが、ほぼ毎日することでしょう。

好ましい焼肉の匂いであっても、毎日毎日、夕方から晩にかけて匂うとすればうんざりでしょう。

このようにアパートの立地において良いかそうでないかを判断する事柄の1つに周辺の匂いがあります。

近くに匂いのする飲食店があって四六時中その匂いがするならば、立地的には適さないということになるでしょう。

さらに飲食店以外にも工場から流れてくる匂いが、頻繁にするようならば避けたほうがよいエリアになります。

そして匂いについては、実際に現地に足を運んで、自分で確かめてみる必要があります。

ところで他にも立地の良しあしを判断する別の要因があります。

うるさく吠え続ける犬が近くにいるかどうかです。

もちろん時々、人が近づくと吠える程度の犬ならば、ほとんど問題はないかもしれません。

しかも治安という面でも、適度に吠えてくれる犬は頼もしい存在です。

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アパートの立地が良いかどうかは、種々の要因に左右される。

しかも度を超えて吠える犬。

しかも真夜中でも、うるさくしきりに吠える犬がいるのは問題です。

もちろん犬にも寿命があるので、しばらくすればいなくなることもありますが、いつまでそのような状況が続くかはわかりません。

よってそのようなエリアも避けたほうが無難でしょう。

他にも不特定多数の人や車が頻繁に出入りする店舗等があるエリアも好まれないようです。

例えばコンビニやスーパーなどがそれに該当することでしょう。

またガソリンスタンドなども該当します。

特にガソリンスタンドの場合は、スッタフの声がしきりに聞こえたり、ガソリンの匂いが漂ってきたりと立地的にはよくない事柄が重なります。

避けたほうがよいでしょう。

一方で保育園や個人経営の病院は該当しないかもしれません。

要は不特定多数の人が出入りすると、落ち着かないということがあるようです。

治安という面では安心かもしれませんが。

このように細かな要素を取り上げましたが、上記の事柄も入居者に影響を与える要素で、中長期的に入居率にも影響を及ぼす事柄です。

アパートの立地を検討するさいに留意すべき事柄といえるでしょう。

追記:悪臭防止法というものがあるようです。

環境省のウェブサイトによると

悪臭防止法の概要
1 目的
悪臭防止法は、規制地域内の工場・事業場の事業活動に伴って発生する悪臭について必要な規制を行うこと等により生活環境を保全し、国民の健康の保護に資することを目的とする。

大気環境・自動車対策

引用:https://www.env.go.jp/air/akushu/low-gaiyo.html(アクセス日2020/2/22)

と書かれています。

ですから悪臭については、行政や自治体などに問い合わせなどして対処することができる場合があります。20/9/20

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