借地契約の建て替え交渉がうまくいかない場合は


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積水ハウス設計施工の賃貸マンション。

先回の記事では、借地契約の土地におけるアパート建て替えのさいに、地主さんの承諾をえるための承諾料の目安について書きました。

承諾料の目安は土地価格の4%ということでした。

ですから支払う側からすれば、決して安価ではありません。

しかし、それでもアパート等の建て替えや増改築等の交渉が地主さんの意向によって不調に終わることがあるかもしれません。

地主さんにしてみれば承諾料をさらに上乗せしたいのかもしれません。

その場合、どうすれば良いのでしょうか。

この場合でも手段があります。

それは

簡易裁判所の宅地建物調停に申し立てる

という方法です。

この宅地建物調停についてコトバンクは

宅地または建物の賃貸借その他の利用関係の紛争に関する民事調停の一つ (民事調停法 24,24条の2,24条の3) 。・・その管轄は紛争の目的である宅地,建物の所在地を管轄する簡易裁判所または当事者が合意で定めるその所在地を管轄する地方裁判所であり,その手続については民事調停法の一般規定が適用される。

引用:宅地建物調停

(最終閲覧日2018/5/1)

と説明しています。

そして、簡易裁判所の調停要員が間に入って妥当な解決策を示してくれるという制度です。

まずはこの制度を活用してみることができるでしょう。

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地主との建て替え協議が不調になっても、法的な手順を踏んで解決を図ることができる。

ところで非常に頑固な地主さんの場合、簡易裁判所の調停に応じないということもあり得ます。

その場合はどうすることができるでしょうか。

最後の手段があります。

それは借地非訴手続きです。

とても面倒な手続きのような感じですが、この手続きにより地主の承諾に代わる裁判所の許可を求めることができます。

これについては地主側も拒否することができないほどの強制力があります。

具体的には、裁判所は双方の意見を聞いて、さらに鑑定委員会の意見を聞き、借地人側に一定期間内に一定の金額を支払うことを条件に、建て替えの許可をだしてくれるといものです。

またここで支払わなければならない金額は裁判所の鑑定委員会も関係しているわけですから妥当なものが提示されることでしょう。

そしてこのような手順で、地主さんが頑固に建て替えを拒まれても対処していくことができるのです。