分譲マンションの区分所有権と敷地利用権


アパートオーナーの場合、建物登記ではアパートの所有者は当然のこととしてアパートオーナーのものとなっています。

その一方で、分譲マンションなどになると、分譲マンションを買ったならば区分所有者となります。

区分所有についての法律に関してウィキペディアには

建物の区分所有等に関する法律(たてもののくぶんしょゆうとうにかんするほうりつ、昭和37年法律第69号)は、マンションの一室のように、一棟の建物の一部(区分建物)を独立した所有権の対象とすることができるようにし、その場合の権利関係について定める日本の法律である。ふつう正式名称を略して区分所有法と呼ばれる[1][* 1]。1962年4月4日に公布された。

建物の区分所有等に関する法律

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/建物の区分所有等に関する法律(アクセス日2020/1/22)

と書かれており、区分所有についての権利が法的に明確にされています。

コスモス画像

区分所有法というものがある。

この区分所有者の権利については、基本的には専有部分について自由にその所有者の使用、収益及び処分をする権利があるということになっています。

ここで収益とも書かれていますので、賃貸や民泊等での使用もできるということです。

しかし区分所有法第6条は

区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない

とも定められており、何を行っても許されるというわけではないということがわかります。

ここでは

・建物の保存に有害な行為

・共同の利益に反する行為

を行ってはならないということが明示されています。

例えば著しく騒音をだすことは、共同の利益に反する行為にあたると思われます。

また管理規約に違反することも、共同の利益に反することにあたるかもしれません。(管理規約を遵守することも法的に求められています)

ところで、マンション所有者は当然のこととして土地も所有していることになりますが、区分所有者の土地所有については敷地利用権といいます。

といっても土地は区分所有者たち共有のものなので、マンション売却時には、専有部分と土地と分離して扱うことはできません。

資金が必要なので土地だけを売却するといったこともできません。

売却するさいには専有部分と合わせて売却することが求められます。

追記:分譲マンションでも民泊活用ができるケースがある!!

という記事によると

ところで2018年1月より民泊の新法が施行されます。

多少、民泊として活用することの基準が緩和されたようです。

そこで考えることができるのは、空室を民泊として活用できないかというてんです。

このてんで新築のマンションは多くの場合は不可です。

というのは当初の管理規約で民泊を禁じているからです。

では中古マンションの場合はどうなのでしょうか。

その場合は管理規約改正が行われ民泊が禁止されるようになった場合は不可です。

ということは逆のケース、つまりは管理規約が改正されていない

マンションならば民泊は可能ということ

になるかもしれません。

実際のところ管理規約の改正には区分所有者の4分の3以上の賛成が必要です。

そこで中古マンションで、賃貸運用をしているオーナーが多いマンションとなると空室になるよりも民泊での活用に関心のある方も少なくないことでしょう。

となると4分の3以上の賛成が得られず、民泊での活用ができるかもしれません。

と書かれていて、民泊活用ができるかどうかは、管理規約が民泊を禁止しているかどうかによるようです。

もちろん今は禁止されていなくても将来、禁止になることも考えられます。

また区分所有者の多くが民泊を検討しているならば、禁止されることがないかもしれません。