アパートオーナーであるならば事業主としての自覚をもとう!!


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アパートやマンション経営を始める動機は様々。

土地の地主さんであるならば、アパートやマンション経営を始める動機は、相続税対策や固定資産税対策があるかもしれません。

とりわけ都心部や市街地の土地価格は高いために、相続税対策などが切実な課題となる場合があります。

ですからそのような場合は、とにかく相続税を大幅に軽減できたことで満足感が生じ、これから数十年と続くアパート経営は建設会社や管理会社任せになってしまい、あまりアパートオーナーが顧みるということがあまりないかもしれません。

そうなるとやがては空室が目立つようになり家賃収入が細るようになっていく一方、修繕費用などの維持管理コストは増大していきます。

そうなるとアパート経営そのものが赤字続きとなり結果的には相続税で軽減された金額も、アパート経営によって生じている赤字によって相殺されてしまうことでしょう。

さらに地主さんによっては、自分の土地にアパートやマンションを建てることを社会的なステータスと考える方もおられるようです。

しかし前もって十分な市場調査も行わずにステータスにこだわって建てたアパートやマンションも空室に悩まされるようになりやがては土地やアパートも手放さなければならなくなるかもしれません。

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完成間近のへーベルメゾン。

そうなると社会的なステータスどころか、失敗者としての烙印を押されてしまうことになるでしょう。

到底、アパート経営はステータスのために行うものではありません。

もちろん資産家が相続税対策のために行うというならば、ある程度理解できますが、しかしアパート経営についてほとんど無知なオーナーさんであるならば、建設会社や管理会社に、いいように利用されたあげく赤字続きの経営を強いられるリスクがあります。

ちまたでは不動産投資は経験や技能がなくても始めることができると宣伝されていますが、しかしアパート経営を行うということは事業主になるわけですから経営判断を下さることができるほどのアパート経営についての知識を身に着けていなければ、様々なリスクにぶつかった時に戸惑ったり後悔したりすることになります。

やはり始めるきっかけがなんであれ、事業を行っているという自覚を持つことは必要です。

追記:アパートやマンション経営にしても、多くの場合は、最初の10年は順調に事が進んでいるように思えるものです。

空室もあまりでませんし、家賃も竣工時に設定した家賃を維持しているか、それよりも多少安くなっている程度かもしれません。

しかし10年超になると、様々なリスクが顕在化してきます。

いわゆる物件力が落ちてきて、家賃も下がっていきます。

しかし銀行への返済額も軽減されるわけではありませんし、銀行への返済はこれまでどおり行っていかなければなりません。

さらに設備等の劣化も生じるようになり、故障するようになっていきます。

となると修繕費用も発生するようになっていく。

となると竣工時から、最初の数年は、十分なキャッシュを蓄えることができたのが、だんだんとかキャッシュが蓄えられなくなっていきます。

家賃も竣工時から年月とともに半分近くぐらいまでに下がってしまうこともあり得ます。

そうなると収益物件も、もはや粗大ゴミとなってしまいます。

ですから、やはり建設会社の言われるままに、アパートやマンションを建てるべきではなかったということになりますが、もはや遅すぎます。

そうならないためにも、賃貸住宅経営とは、どのようなものかをある程度は、知っておいたうえで始めるのが賢明といえるでしょう。