アパート経営とリスク


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レオパレス21のアパート。

最近は(2017年現在)アパート経営トラブルが、朝日新聞などの主要メディアで取り上げられるようになり、アパート経営のリスクが意識されるようになってきました。

確かに、相続税対策といった節税効果があり、長期安定収入源になるメリットがありますが、リスクがあるのは事実です。

ではどんなリスクがあるのでしょうか。

最も大きなリスクは空室リスクといわれています。

不動産の専門家も空室が最大のリスクだと言われます。

通常のアパート経営の場合、空室の場合は家賃収入がありません。

10部屋家賃6万円として満室であるならば、毎月60万円(管理手数料の分は引かれます)の収入となりますが半分が空室ならば収入も半額の30万円となります。

それでは家賃保証や一括借り上げでアパート経営をしたらどうかとなりますが、それでも空室が多いと、周辺エリアの家賃相場が下がり、周期的に行われる賃料改定で大家に支払われる賃料の大幅減額という憂き目を見ることになります。

空室リスクを回避したいならば、建物を常にメンテナンスし良い状態を保つこと、そして立地の良い場所でアパート経営をすることが肝心です。

一般的に言われていいることですが、通勤通学にとても便利な駅から徒歩で10分圏内がベストといえます。

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アパート経営は長期安定収入をもたらす一方で、維持管理コストもかかる。

ところでもう一つのリスクは採算が取れるのかという不安です。

多くの場合、銀行からアパートローンを借りてアパート経営を始めることでしょう。

当初は新築プレミアム家賃で高い家賃収入を得られますが、やがて家賃収入は経年劣化で減っていきます。

一方で銀行への返済が減ることはありません。

そして修繕費用や設備交換費用などがかかっていきます。

やがては家賃収入よりも、諸経費と銀行への返済費用のほうが上回るようになるとアパート事業そのものが赤字になります。

そのようなシナリオを不安視しているのでしょう。

もちろん最近は銀行もアパートローンを貸すにあたり採算性も審査しているようです。

ですからきちんとした銀行が採算性を問題視し、お金を貸してくれないならば、アパート事業を断念したほうがよいかもしれません。

またアパート事業以外で、きとんとした収入源があるならば、アパート事業で赤字は続いても、銀行への返済が終了するまでは我慢し、返済終了後は収支が好転するということもあるでしょう。

追記:アパート経営は、家賃収入から成り立つビジネスです。

その家賃収入から銀行への借入金の返済、固定資産税、物件の修繕や改修費用、管理会社の支払う管理費、火災保険保険等を支払っていかなければなりません。

毎月入ってくる家賃収入から、これらを支払っていっても、なお家賃収入の20~30%が残るならば健全な経営が行えていることになるでしょう。

しかし支払いが家賃収入を上回っているならば、そのアパート経営は赤字となっている可能性ります。

そのような状態でアパート経営を続けるならば、やがてはその物件をあきらめなければならなくなるかもしれません。

ですから失敗しないアパート経営を行い続けるためには、これらの計算をよく行っていなければならないでしょう。

最も支払いで大きくなるのは、通常は銀行への返済金です。

このてんで借入金利が4%以上の高い金利で借り入れているならば、当然支払い額が大きくなっています。

それで借入金利を抑えることも失敗しないためには重要な事柄といえます。

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