アパート経営と法人


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積水ハウス設計施工の賃貸マンション。規模が大きければ法人化したほうが有利。

ほとんどの大家さんは、アパート経営者にほかなりませんが、そのほとんどは個人事業者という形で経営を行っていることと思います。

私も個人事業者としてアパート経営を行っています。

ところでアパート経営も一定規模を超えるならば法人としてアパート経営を行うほうが有利になる場合があります。

それは

不動産所得が1000万円を超えるならば法人にするほうが有利

といわれています。

不動産所得とは家賃収入から不動産経費を差し引いたものです。

ですから不動産所得が1000万円超とは相当規模の経営をしていることになります。

例えば50部屋を賃貸しているとします。

1部屋あたりの家賃を5万円とすると、月の家賃収入が250万円となり年間3000万円の家賃収入となります。

不動産経費が1500万円とすると不動産所得は1500万円になります。

ということは10部屋ぐらいのアパートを数棟以上所有し、経営しているならば不動産所得が1000万円を超え、その場合は法人にすると有利になります。

ではどのように有利になっていくのでしょうか。

法人にした場合、大家さん自身が法人から給料をもらうことにし、大家に給料を支払うことにより、給与所得控除を生じさせることができ、それによって課税所得を大きく下げるというメリットがあるのです。

それゆえに法人化する大家がいるのです。

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法人化によるメリットは節税効果に他ならない。

例えば1000万円の不動産所得があるとして150万円の所得税控除があるとします。

すると課税所得は850万円になり、所得税は137万円となります。

一方で法人化して本人の給与に750万円そして妻の給与を250万円を支払ったとします。

すると不動産所得は0円になり法人には税金がかかりません。

もちろん本人と妻には給与に対する所得税がかかりますが、支払う所得税の合計は法人にしなかった場合の半値ほどになるでしょう。

このように税金の支払いの面で法人にするならば有利になっていくことがあります。

よって不動産所得が持続的に1000万円超であるならば法人化の検討をすることができます。