原価法と建物評価額でアパートの評価額を算出


自分が所有している土地の評価額を知りたいと思う場合、比較的簡単に知ることができます。

例えば

・固定資産税評価額

・路線価

・公示地価

・実勢価格

を調べることによってどのように評価されているかを知ることができます。

その一方でアパートなどの建物の評価額を知ろうとすると簡単ではありません。

事が複雑になります。

もちろん固定資産税評価額によっても、ある程度建物の評価額を知ることができますが、それだけでは、不十分かもしれません。

アパート画像

完成間近の大東建託設計施工の木造アパート。

そこで建物評価額を知るために用いられている方法の1つに

原価法

があります。

原価法についてウィキペディアには

原価法(げんか)とは、不動産鑑定評価等において不動産の価格を求める手法の一つである。以下、基本的に不動産鑑定評価基準による。

原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法であり(この手法による価格を積算価格という)、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効である(対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるとき[1]はこの手法を適用することができる)。

原価法

(アクセス日2020/7/17)

と書かれています。

このように原価法とは再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法ということがわかります。

つまりは再調達原価 (現在の建物と同様の建物を新築した場合の価格)

に減価修正 (経年による建物や設備の劣化の評価額)をさしひいたものというわけです。

これが原価法というものです。

あるいは建物評価額

つまりは建築単価から耐用年数と経過年数を合わせて算出することもできます。

ちなみに賃貸住宅の耐用年数は

木造アパート 22年

鉄骨造り 27年か34年

鉄筋コンクリート造り 47年

となっています。

さらに建築単価については、国税庁のウエブサイト

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki2017/kisairei/joto/pdf/013.pdf

(アクセス日2020/7/17)

で確認することができます。

ここでは

建築年と木造、鉄骨、鉄筋コンクリートそれぞれの、1㎡あたりの単価が記載されています。

1㎡あたりの単価×建物面積に(1-耐用年数÷経過年数)をかけることで算出できます。

このように多少は手間がかかりますが、原価法などを通して所有建物の評価額の目安を知ることができます。