アパートローンと効果的な繰り上げ返済


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三菱UFJ銀行。代表的な都市銀行。

アパート経営を行っているならば、多くの方がアパートローンを借りていることと思います。

とりわけ最近は建設費の高騰などで、借入金額が膨れ上がり億以上の借り入れを行うのも珍しくないのではないでしょうか。

そうなると返済期間も15年~20年ではなく30年以上に設定することも、少ないないと思います。

長期返済にすれば支払う利息は多くなる

ところで10年~15年といった返済期間を短期にすれば、支払う利息の総額は少なくてすみます。

しかし毎月の返済額は大きくなります。

一方で30年などの長期にわたる返済にすれば毎月の返済額は、少なくなります。

しかしその一方、支払う利息は多くなります。

じゃあどちらがいいのかとなりますが、借りるアパートローンの金額、さらには家賃収入がどれだけあるかなどを考慮したうえで判断することになるでしょう。

ところで長期の返済を選んだ場合でも、利息の支払いを軽減させる方法があります。

それが繰り上げ返済という方法です。

つまり資金にかなりの余裕が生じた場合、まとまった額のお金を返済して、返済元金額を大きく減らし、それに伴って利息分も減らすという手段です。

住宅ローンでも行えますが、事業性のアパートローンでも行えるようです。

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繰り上げ返済によって、支払う利息総額を軽減させることができる。

ところでどのタイミングで繰り上げ返済を行うことができるでしょうか。

1つには変動金利で借りている場合は、金利が上昇する直前に繰り上げ返済を行うならば効果手に利息分を支払うを減らすことができます。

多くの場合、変動金利は1月~6月そして7月~12月の半年単位で金利の見直しが行われます。

4月1日と10月1日の金利状況で半年間の金利が決まるわけですが、遅くても6月と12月には次の変動金利が同じか変更が生じているかがわかりますので、金利が上がっていることが判明したならばそのタイミングで繰り上げ返済をして、効果的に利息支払い分を減らすことができるでしょう。

いずれにしても資金的にかなりの余裕があるならば、繰り上げ返済を行うことによっても、今後のアパート事業をより良いものへとすることができます。

追伸:繰り上げ返済は馬力返済とも言われていますが、大東建託の営業マンなどが提案することがあります。

具体的な方法としては、新たなアパートを建て新たなアパート経営をします。

大東建託の一括借り上げの場合は、原則、最初の10年のオーナーに支払われる賃料は一定なので、最初の10年で、通常はキャッシュが貯まります。

その貯まったお金を、最初のアパート経営のアパートローンの繰り上げ返済に活用するのです。

すると最初のアパート経営のキャッシュフローが改善されるというわけです。

そしてそのことを繰り返し行っていくならば、複数のアパートを持つことになり、アパート経営のスケールの拡大、そして安定へとつながっていくというわけです。

もちろん銀行への負債はそうすることによって増えることになりますが・・。

しかし大東建託グループの大東オーナーでそのような形の賃貸住宅経営をしているオーナーさんは少なからずおられます。

そして規模の拡大は賃貸住宅経営の安定へつながりますが、その一方で、どのタイミングで繰り上げ返済をするのか、あるいは新しいアパートを建てるのかの判断や決断は、オーナー自身が自己責任で行わなければならないでしょう。