破綻物件が狙い目? しかし条件も


花画像

物件を購入するさいの物件選びは重要。

地主さんのように、相続税対策でアパート経営をする場合は、新たな物件を購入するということはあまりないかもしれませんが、しかしそうではなく不動産投資を行って収益を得る場合は、物件購入に注意が向けられることでしょう。

どの物件を購入するかは重要な事柄です。

もしも選択を誤るならば、不動産投資は失敗、しかも後々の人生においても不動産投資の失敗が尾を引くことでしょう。

ではどのような物件を購入するのがベストなのでしょうか。

このてんでは様々な意見があり一概にこれが良いというものはありません。

株と同じで、アナリスト推奨の良かれと思って買った株が思うように上がらないこともあれば、思わぬ株が急騰したりすることもあります。

しかしはっきり言えることは破綻物件は、かなり割安になっており、狙い目の1つと言えます。

もちろん破綻といっても建物そのものが破綻したのではなく、その物件のオーナーが破綻して、その所有物件が競売になっているような物件です。

しかし建物に多少の修繕やリノベーションを施せば、収益物件として再生させることができるかもしれません。

そして資産価値が上がってから、数年後に売却することによっても利益を得ることができるかもしれません。

まあこのような手法は、外資のいわゆるハゲタカと同じようなものかもしれませんが。

賃貸住宅画像

積水ハウス設計施行のアパート。

もちろん破綻物件でも、最後は空室だらけで、家賃相場が低くなっているエリアにあるものであるならば、手を出さないほうが良いでしょう。

その原因は、立地場所が駅からあまりにも離れた不便な場所にあるか、競合物件があまりにも多すぎるといった事が考えられます。

つまりは賃貸住宅需要が薄いエリアにあるのです。

この場合は、物件自体がかなり安くなっていても、所有リスクはかなり高くなる可能性があります。

ですから理想は、賃貸住宅需要があるエリア、しかも物件オーナーの経営のまずさから破綻した物件であること、修繕やリノベーションを加えれば十分に収益が得られるといった条件をクリアしたものが無難といえるでしょう。

なかなかそのような物件を見い出すことはできないかもしれませんが、コツコツと勤勉にリサーチを続けるならば、巡り合えるかもしれません。

追記:ちなみの不動産競売サイトは「BIT不動産競売物件情報サイト」

bit.sikkou.jp/app/top/pt001/h01/ (アクセス日2019/8/24)

です。

もちろん、このサイトを閲覧しますと、やはりエリア的に魅力のある物件などは、入札が多くて価格が上昇する傾向にあり、破綻物件といえども、それなりの価格がついてしまうことがあります。

オークション経験者なら、よくご存じだと思いますが、本当に価値のあるモノが出品されると、最初は0円からスタートしても、入札が相次ぎ、最終的な価格はかなり高額になってしまうということがあるのと同じです。

その一方で、エリア的には、ほとんど魅力のない物件(粗大ゴミ同然のような物件)には全くといっていいほど入札が入らないケースもあります。

それである程度、リノベーションを行える等の技量があるのならば、破格の値段の物件を押さえてリノベーションを行い、物件の価値を高めたりすることができますが、そうでないならば、破綻物件から適当な物件を探して押さえることは容易ではありません。